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專傢下半年流動性趨緊考驗中小房企資金鏈
所謂"錢荒"將致樓市崩盤、房價暴跌的說法純屬瞎掰，短暫的銀行"錢荒"對中國房地產行業總體影響不大，但今年下半年一場"流動性趨緊戰"又擺在市場面前，將推高房企融資成本，考驗部分中小房企的資金鏈。
"錢荒"席卷整個金融市場，引發A股暴跌擊穿2000點，多隻地產股跌停，而作為資金密集型行業、同時又同股市和國內經濟密切相關的房地產行業，樓市崩盤、房價大跌、房企死亡、房地產泡沫破裂、看空樓市的言論也隨之而來。
就目前來看，"錢荒"下房企資金鏈不會輕易斷裂。原因有兩方面，一是大多數房企都具有豐厚的儲備資金，抵抗力強，堅持一兩年都是沒問題的；二是當前還不存在真正的"錢荒"，並不是真正的缺錢，而是錢被捆綁在高杠桿的資金池中而暫時無法被抽出投入到實體經濟中。上半年龍頭房企銷售業績普遍向好，整體而言，目前房地產企業資金狀況較好，足以維持市場在未來數月間的平穩走勢。因此，開發商現有資金尚且充裕，"錢荒"短期並不能扭轉樓市高燒的大局。房價遠未到崩盤的時點，目前房地產泡沫還不會破滅，國傢也無意打擊房地產的發展，讓其"軟著陸"可能是最理想的方式。
不過，盡管"錢荒"最危機時刻已經過去，短期內無法撼動房地產業根基，但假如"錢荒"長期持續與貨幣政策趨緊兩面夾擊之下，必將對房地產業產生較大影響。。
考慮到本屆政府對金融機構去杠桿的強硬決心，預計下半年貨幣政策寬松的幅度將非常有限。毫無疑問，流動性緊縮對實體經濟的影響可能包括融資成本上升、信貸增長放緩、經濟預期走弱等方面。日前召開的國務院常務會議上提出"用好增量，盤活存量"，會議的總基調被市場解讀為資金面繼續從緊。
房地產行業作為資金密集型行業，明顯受制於市場流動性，銀行資金一旦變緊，勢必會向房地產行業傳導。而且銀行資金向來前松後緊，下半年貸款額度會逐步趨緊。
長期的流動性趨緊就一定會對房企產生影響，正如任志強所說，永遠不可能讓房企60%以上的負債率在沒有銀行和市場資金融資輸血的情況下，完全靠商品房銷售去彌補。由於銀行資金流動性緊張，開發商的開發貸款或購房者的按揭貸款都有可能難貸，開發商在銷售回款上會面臨比較大的壓力，理論上開發商這個時候會面臨比較大的去化壓力。此外，嚴重依賴票據市場獲取營運資金的民營和小型房企也可能受到一定程度的沖擊。
今年上半年土地市場的反彈近乎瘋狂，嘉義市我要汽車貸款企業拿地高潮迭起，其中很大原因要歸功於上半年海外寬松的融資環境。但是隨著Q E的退出以及美國經濟的回暖，將導致資金大量回流美國。因此，下半年房企赴海外融資的大環境將大不如前，海外融資通道或將受到擠壓。如果美國、歐洲在下半年相繼收緊貨幣政策的話，則年內國內流動性緊張的格局也將延續。
對於房企來說，國內外資金面的收緊意味著下半年融資的成本將明顯提升。目前內地大部分房企，尤其是中小企，銀行貸款仍然是其主要融資來源。在銀行惜貸之下，業績不佳的中小房企已經切實感受到資金鏈緊繃帶來的壓力，通過高額成本從民間、信托、私募、外資融資，已經成為其應對錢荒的主要舉措。各房企也可能將在銷售策略上調整，一些開發商會采取"現金為王"的做法，調整銷售策略，加快銷售進度。
總之，在宏觀經濟增長不確定預期增強和貨幣流動性長期緊張的背景下，不排除房地產業出現局部低迷，部分企業出現融資困難、資金緊張的局面，部分房企面臨新一輪洗牌。但"錢荒"僅僅是季節性的短期現象，誰堅持到最後，誰就能夠活下去。
謝逸楓(住建部政策咨詢專傢，亞太城市房地產研究院院長)
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-07-11/09082293476.shtml
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